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Facility Management

Facility Management betrachtet ein Gebäude in seinem gesamten Lebenszyklus – beginnend mit der Projektentwicklung, Planung und Erstellung des Gebäudes, folgend mit dem Betreiben bzw. Nutzen und endend mit dem Abriss und der anschließenden Entsorgung.

Facilities: Es sind Gebäude, Anlagen und Einrichtungen

Nachhaltig, der Nutzungs- oder Planungs- und Bauprozess von Gebäuden wird unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit mit besonderer wirtschaftlicher Bedeutung versehen, da der größte Teil der Gesamtkosten eines Gebäudes – bezogen auf den Lebenszyklus – auf die Bewirtschaftung entfällt. Innerhalb des Lebenszyklusses einer Immobilie wird zwischen zwei Wirkungsebenen unterschieden: 1. dem strategischem Facility Management und 2. dem operativen Facility Management

Strategisches Facility Management, beginnt bereits während der Gebäudeplanung und –erstellung. Es bewegt sich im Vorfeld der operativen Ebene und legt zunächst die Rahmenbedingung der späteren Nutzung fest. Gleichzeitig ist es der Steuerer und Controller für die ausführende Ebene. Zu den Aufgaben des strategischen Facility Management innerhalb des Leistungserstellungsprozesses gehören:

  1. Definition von Zielsetzungen
  2. Bedarfsorientierte Aufgabendefinitionen
  3. Investitionen
  4. Controlling
  5. Arbeitspläne für das operative Facility Management
  6. Berichtswesen
  7. Optimierung von Kommunikationprozessen (Ablauf - wer - wann - warum - mit wem)

Operatives Facility Management, bezieht sich auf die reine Nutzung der Immobilie und setzt somit erst mit deren Inbetriebnahme ein. Es ist folglich nur ein Teilbereich des Facility Management. Die operative Ebene des Facility Management wird auch als Gebäudemanagement bezeichnet. Es untergliedert sich in 3 wesentliche Leistungsbereiche:

  1. Technisches Gebäudemanagement
  2. Infrastrukturelles Gebäudemanagement
  3. Kaufmännisches Gebäudemanagement

Technisches Gebäudemanagement, umfasst immer die Gesamtheit:

  1. Betreiben von Gebäuden und Technik
  2. Stammdatenverwaltung
  3. Leitungscontrolling
  4. Budgetierung
  5. Gewährleistungsüberwachung

Infrastrukturelles Gebäudemanagement, ist eng mit dem technischen Gebäudemanagement verbunden. Eine grobe Einteilung der Dienste kann in folgender Form vorgenommen werden:

  1. Gebäudebezogene Dienste: Gärtnerdienste, Hausmeisterdienste
  2. Organisatorische Dienste: Logistikdienste, Catering
  3. Wirtschaftsdienste: Kommunikationsdienste

Kaufmännisches Gebäudemanagement, gehören Aufgaben der klassischen Gebäude- und Mietverwaltung, Kostenplanung und –kontrolle, Objektbuchhaltung, Beschaffungsmanagement, Vertragsmanagement, Projektmanagement, Flächenmanagement und weitere Leistungen.

Flächenmanagement, sind Leistungen laut DIN 32736 Gebäudemanagement, sie gliedern sich in:

  1. Nutzungsorientiertes Flächenmanagement beinhaltet die räumliche Organisation von Arbeitsprozessen und Arbeitsplätzen und die Planung und Belegungs- und Umbelegungsprozessen.
  2. Anlagenorientiertes Flächenmanagement beinhaltet klimatische Anforderungen des Raumes und technische Gebäude- und Raumanforderungen.
  3. Immobilienwirtschaftlich orientiertes Flächenmanagement verknüpft Flächen und Räume zu vermietbaren baulichen Einheiten.
  4. Serviceorientiertes Flächenmanagement hat den Umgang mit Flächen und deren Organisation als zentrale Hauptaufgabe.
  5. Dokumentation von Plänen und alphanummerischen Daten dient dem schnellen computergestützten Zugriff im CAFM-System.

Wie vermeiden Sie Mietminderung und Umsatzverluste. Als Vermieter sind Ihnen die Ansprüche Ihrer Mieter an die Mietsache bekannt. Bei Nichtbeachtung der gesetzlichen Vorgaben können gegenüber dem Eigentümer Ansprüche geltend gemacht werden, insbesondere lüftungstechnische Anforderungen, klimatechnische Anforderungen und andere Ansprüche. Nebenstehend finden Sie zwei Beispiele aus zahlreichen Gesetzen und Verordnungen, die Sie als Vermieter oder Eigentümer zu beachten haben:

Arbeitsstättenverordnung §53 ArbStättV. Instandhaltung. Prüfungen Abs.2 Sicherheitseinrichtungen zur Verhütung oder Beseitigung von Gefahren, z.B. Feuerlöscheinrichtungen, Absaugeinrichtungen, Signalanlagen, Notaggregate und Notschalter sowie lüftungstechnische Anlagen mit Luftreinigung müssen regelmäßig gewartet und auf ihre Funktionsfähigkeit geprüft werden…

Gefahrenstoffverordnung § 18 GefStoffV. Überwachungspflicht Abs.1 Ist das Auftreten eines oder verschiedener gefährlicher Stoffe in der Luft am Arbeitsplatz nicht sicher auszuschließen, so ist zu ermitteln, ob die Maximale Arbeitsplatzkonzentration, die Technische Richtkonzentration oder der Biologische Arbeitsplatztoleranzwert unterschritten oder die Auslöseschwelle überschritten sind. Die Gesamtentwicklung verschiedener gefährlicher Stoffe in der Luft am Arbeitsplatz ist zu beurteilen.

IMCC-RAG-FM hilft der Liegenschaft Risiken und Mietzinsminderungen zu vermeiden, mit der kontinuierlichen Anpassung an bestehende oder sich verändernde gesetzliche Vorschriften.

IMCC-RAG-FM übernimmt für Sie die Koordination und Steuerung Ihrer Gebäude und Liegenschaften und schafft Ihnen so Freiräume für Ihre Kernkompetenzen. Maximaler Erfolg mit IMCC-RAG-FM ist Qualitätssteigerung bei gleichzeitiger Kostensenkung. Prüfen Sie nachfolgend Ihre Prämissen der Gebäudebetreuung. Wir prüfen die Qualität des Gebäudebetriebs sowie die Qualität der Kostenstrukturen und optimieren diese mit Ihnen gemeinsam. Als direkter Ansprechpartner für Ihre Mieter und die beteiligten Firmen und der WEG stehen wir Ihnen steuernd und koordinierend zur Seite.

Was können wir für Sie erreichen:

  1. Werterhaltung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen
  2. Vorbeugende Instandhaltungen
  3. Vermeidung von begründeten Mietminderungen
  4. Erarbeitung des Leistungsziels / Erfolgsziels für Verträge, Planung oder Bauvorhaben- / Sanierungen.
  5. Kostenplanung und Kontrolle, Wirtschaftsplanerstellung
  6. Wirtschaftlicher Betrieb der WEG Anlage
  7. Höhere ergonomische Auslastung der Flächen (z.B. Vermietung / Verpachtung von ungenutzten Flächen)
  8. Beseitigung von Arbeitsplatzmängeln (z.B. Hausmeister)
  9. Bessere Umweltverträglichkeit (z.B. durch gezielte Energieeffizienz)

Zu hohe Betriebs- und Bewirtschaftungskosten müssen nicht sein. Die wirtschaftliche Konzipierung und der daraus resultierende Betrieb von Gebäuden erfordert ein umfassendes Wissen an ein hohes Maß an persönlichem Engagement der Verwaltung. Bereits nach ca. sieben Jahren wird für die Bewirtschaftung eines Gebäudes ebenso viele Mittel aufgewandt, wie für dessen ursprüngliche Erstellung. Dadurch erhalten die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten von Immobilien einen besonderen Stellenwert: Innerhalb des Lebenszyklus eines Gebäudes stellen diese den bei weitem größten Teil der Gesamtkosten dar. Dies macht Überlegungen zur Gebäudeplanung, -Realisierung und Bewirtschaftung unumgänglich. Facility Management kontrolliert sämtliche Prozesse, Kosten und Risiken bei der Entstehung und während der Nutzung eines Gebäudes.

Hier die wichtigsten Kostenkonten (Median der gesamten Betriebskosten)

Mögliche Zusatz- Leistungen Ihrer Liegenschaft / WEG, Service Packs - SP individuell nach Bedarf und Nutzen.

Service Level Agreements- SLA ( SLA z.B. SP1..... 12 ) sind vertragliche und kostenpflichtige Zusatzleistungen für die WEG, die von der Verwaltung nach Abruf für die WEG geleistet werden können.

SP1 Gebäudeinspektion, Mängel werden erfasst und beurteilt mit Beseitigungsaufwand und Kosten hinterlegt.

SP2 Instandhaltungsplanung, Stimmen mit Ihnen Aufwand und Zeitplan der Maßnahme ab und Takten diese.

SP3 Controlling, Überwachung der Wartung, Instandsetzung, Instandhaltung der technischen Gebäudeausstattung. Prüfen technisch und kaufmännisch Ihre Auftragnehmer und Lieferanten.

SP4 Objektbetrieb, Stör- und Meldestelle, Problembeseitigung, Ansprechpartner für Mieter und Firmen sowie Gebäude- Betreiberdienste.

SP5 Bauherrenvertretung, Nehmen Ihre Interessen als Stellvertreter wahr.

SP6 Kostenkontrolle Kostenplanung, Überwachen die Einhaltung der Kostenziele, erstellen Finanzplanungen, Budgetfreigaben.

SP7 Flächenmanagement, Erfassen digital Ihre Nutzflächen und ermöglichen die Steuerung.

SP8 Inventarisierung, Erfasste Einrichtungen und Parametrisierung durch Barcode.

SP9 Gefahrenstoff-Sanierung, Asbest, künstliche und sonstige Mineralfaserstoffe, Giftstoffe.

SP10 Gnergetische Optimierung gemäß EnEV, Verringerung des Energieverbrauchs, Nutzung erneuerbarer Energien, Optimierung technischer Gebäudeausrüstung.

SP11 Low Cost (Kostenoptimierung nach min - max Prinzip),Kostensenkung ohne Verminderung des Standards. Konzipierung von Alternativen Reduzierung der Entscheidungsfindung durch Festlegung und Vermeidung von Änderungen.

SP12 Beweissicherung, Sichern die Ansprüche der WEG.

FM SP- Sind Programme die währende der Realisierung (z.B. Sanierung) Zeit und Geld einer Investition sparen.

  1. - Bauqualitäts-. Kosten / Terminkontrolle
  2. - Überwachung der Bauausführung
  3. - Abnahme der Bauleistungen (Regel: VOB/B, Gewährleistung nach BGB 5 Jahre)
  4. - Koordination der Sachverständigen
  5. - Verminderung von Rechtsstreitigkeiten
  6. - Gefahrenstoffsanierung
  7. - Umsetzung der Sanierungsplanung – Betreuung der Durchführung – Koordination der Beteiligten
  8. - Ein baubegleitendes Ausführungscontrolling, effektive und qualitative Abwicklung von Baumaßnahmen.

Sanierungen: Eine frühzeitige Überprüfung der rückzubauenden Stoffe oberste Priorität. Bei Anzeichen von Gefahren- oder Giftstoffen arbeitet IMCC-RAG-FM mit Sachverständigen zusammen, um Gutachten und Vorgehensweisen zum Entsorgungsprozess festzulegen. Sichtkontrolle und Untersuchung von bauzeittypischen Gefahrstoffen erfolgt mit IMCC-RAG-FM sorgsam und zuverlässig. Die kostengünstige und Umweltverträgliche Entsorgung ist höchste Priorität.

Die längste und bedeutendste Phase Ihrer Immobilie. Das operative Facility Management bezieht sich auf die reine Nutzung der Immobilie und setzt somit erst mit deren Inbetriebnahme ein. Während der Nutzungsphase eines Gebäudes tritt das Gebäudemanagement mit seinen technischen, kaufmännischen sowie infrastrukturellen Leistungen in den Vordergrund.Die IMCC-RAG-FM Kompetenz: Lösungen schaffen, mit denen Sie Ihre Erfolgsziele erreichen.Die Überwachung und Kontrolle der technischen Anbieter dieser Leistungsspektren und die Unterstützung der Eigentümer und Auftraggeber sind technische Dienstleistungen, die IMCC-RAG-FM praxiserfahren erbringt.
 
Technisches Gebäudemanagement
  1. Betreiben von Gebäuden und Technik
  2. Anlagen und Systeme optimieren
  3. Energiemanagement (EnEV)
  4. Modernisieren und Sanieren
  5. Stammdatenverwaltung
  6. Kostencontrolling
  7. Gewährleistungsüberwachung

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

  1. Flächenmanagement
  2. Umzugsmanagement
  3. Logistik und Kommunikation

Kaufmännisches Gebäudemanagement

  1. Schlüsselverwaltung (Schließanlagen)
  2. Beschaffungsmanagement
  3. Kostenmanagement
  4. Objektbuchhaltung
  5. Projektmanagement
  6. Rechnungsfreigaben (Vier Augen Prinzip)

Der Zyklus einer Immobilie, Aufgaben und Risiken bedingt durch den stetigen Wandel.

Entwicklungsphase Bei Neubau oder Sanierung einer Bestands- Immobilie entscheiden Sie. Facility Management spielt eine Entscheidende Rolle. Ein Neubau oder Umbau unter FM-Gesichtspunkten sorgt in der Nutzungsphase für den wirtschaftlichen Betrieb Ihrer Immobilie.
 
Planungsphase Ob Staatliche Subventionen / Förderprogramme, die Planund und Nutzung erneuerbaren Energien- Neubau / Umbau / Sanierung, muss in allen Eigenschaften klar und präzise definiert werden. Wer sorgfältig und zukunftsorientiert plant, profitiert in der Realisierungs- und in der Nutzungsphase sowie in der Zukunft.
 
Realisierungsphase Sie befinden sich bereits in der Bau- oder Umbauphase. Sie wollen Mängel vermeiden, Risiken und Problem minimieren und den Bauablauf optimieren? Die Immobilie nimmt Gestalt an. Versäumnisse und Mängel werden sichtbar. Wer kontrolliert die tatsächliche Verwendung der beauftragten Baustoffe und garantiert somit die Wahrung des bestellten Qualitätsstandards?
 
Nutzungsphase Sie wollen den Wert Ihrer Immobilie erhalten? Sie wollen den Energieverbrauch Ihrer Immobilie reduzieren? Sie wollen sich auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren? Laufende Inspektionen und Mängelbeseitigungen sorgen für zufriedene Mieter, geringe Fluktuation und erhalten die Wert Ihrer Immobilie. Energierelevante Modernisierungsmaßnahmen während des Betriebs rechnen sich in den meisten Fällen bereits in überschaubaren Zeiträumen

Das Angebot:

Service Spektrum, Service Packs (SP), Werterhaltung und Nutzen.

Inspektion, Sie beauftragen uns mit einer technichen Begehung / Inspektion Ihrer Immobilie. Wir nehmen diese in Augenschein und dokumentieren die augenscheinlichen Mängel. Vergeben eine Note die sich auf folgenden Mekmalen ergibt.:

Analyse, Anschließend werten wir die gewonnenen Eindrücke mit Hilfe von Sachverständigen aus. Sicherheitsrelevante Mängel, deren Beseitigung durch den Gesetzgeber geregelt ist oder die versicherungsrechtliche Folgen haben, werden Ihnen umgehend angezeigt.
 
Bericht, Sie erhalten einen Inspektionsbericht, der jeden von uns erkannten Mangel einzeln beschreibt und gegebenenfalls mit Bildmaterial visualisiert. Lösungsvorschläge sowie Dringlichkeitshinweise zur Problembeseitigung geben Ihnen einen finanziellen und zeitlichen Rahmen.
 
Auswertung, gemeinsam werten wir den Inspektionsberichtmit Ihnen aus und bieten unsere Dienstleistungen bei der Beseitigung der erkannten Mängel an. IMCC-RAG-FM, Real Estate ON DEMAND Services.

Nutzen & Kompetenz für Ihre WEG. Mit IMCC-RAG-FM wird aus Facility Management ein integrierter, ganzheitlicher und nachhaltiger Immobilien Prozess. Das strategische Facility Management erstreckt sich von der Gebäudeentwicklung und Pplanung bis zur Gebäudeerstellung. Es bewegt sich im Vorfeld der operativen Ebene und legt zunächst den Rahmenbedingungen der späteren Nutzung fest. Gleichzeitig ist das strategische Facility Management Steuerer und Controller für die ausführende Ebene.

Ihr schneller Kontakt

Immobilien Guth & HV, Sachverständige (IVD)

Die gute Entscheidung

Wiesentürle 14
75365 Calw- Holzbronn
  +49 (0) 7053 / 3931-100

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